Налог при продаже квартиры в 2026 году: сроки, вычеты, расчёт

Почти каждый продавец, который звонит нам с вопросом «сколько стоит моя квартира», через пять минут спрашивает второе: «а налог платить придётся?». Вопрос правильный. Ошибка в расчёте срока владения или неверно выбранный вычет может стоить сотни тысяч рублей, а с 2025 года для крупных сумм добавилась ещё и повышенная ставка. Ниже разбираем по шагам, когда налог при продаже квартиры не платится вовсе, как посчитать его, если платить всё-таки нужно, и какие законные способы уменьшить сумму есть у продавца в 2026 году. В середине статьи есть калькулятор. Подставьте свои цифры и сразу увидите, какой вариант выгоднее.

Важно. Налоговые правила меняются почти каждый год. Всё, что написано ниже, соответствует нормам Налогового кодекса на осень 2026 года. Перед сделкой сверяйтесь с актуальной редакцией статей 217.1 и 220 НК РФ или уточняйте в своей инспекции.

Главное правило: минимальный срок владения

Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ полностью, если вы владели ею не меньше минимального срока. Декларацию в этом случае подавать тоже не нужно. Срок бывает двух видов.

• 3 года действует в льготных случаях, перечисленных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ (о них ниже).
• 5 лет действует во всех остальных случаях. Типичный пример: квартира куплена на вторичном рынке или в новостройке, а у продавца есть другое жильё.

С какой даты считать. Обычно срок идёт с даты государственной регистрации права в ЕГРН, её видно в выписке. Есть важные исключения:

• Наследство. Срок считается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства или регистрации.
• Новостройка по ДДУ. Срок считается с даты полной оплаты цены по договору долевого участия. Доплата за увеличение площади после сдачи дома эту дату не сдвигает.
• Паевой взнос в ЖСК. Срок идёт с даты полной выплаты пая.
• Квартира, купленная в браке. Для обоих супругов срок идёт с даты регистрации права, даже если собственником по документам записан только один из них.

С 2026 года уточнено ещё одно правило: срок владения должен быть непрерывным. Если вы продали квартиру, потом выкупили её обратно и снова продаёте, старый период не засчитывается, отсчёт начинается заново.

Когда хватает трёх лет

Минимальный срок сокращается до 3 лет, если квартира:

1. получена по наследству (от любого наследодателя, не только от родственника);
2. получена в дар от члена семьи или близкого родственника: супруга, родителей, детей (в том числе усыновлённых), бабушек и дедушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр;
3. получена в порядке приватизации;
4. получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. является единственным жильём продавца. На дату регистрации перехода права к покупателю у вас (и у супруга, если имущество общее) не должно быть в собственности другого жилого помещения или доли в нём. Не считается «вторым жильём» квартира, которую вы купили в течение 90 дней до регистрации продажи. Это сделано специально для альтернативных сделок.

Подарок от тёти, дяди или двоюродного брата под льготу не попадает, для такой квартиры срок будет 5 лет.

Семьи с двумя и более детьми: освобождение без срока

Для родителей двух и более детей есть отдельная льгота (пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ). Доход от продажи жилья освобождается от налога независимо от срока владения, если одновременно выполняются условия:

• продавец (или его супруг) является родителем или усыновителем не менее двух детей младше 18 лет (младше 24 лет, если ребёнок учится очно). С 2026 года в льготу включили детей-инвалидов без ограничения по возрасту;
• в том же году или до 30 апреля следующего года семья покупает другое жильё, которое больше проданного по общей площади или по кадастровой стоимости. Покупка по ДДУ до продажи тоже может подойти;
• на дату продажи у семьи нет в собственности (более 50% в праве) другого жилья, которое по площади больше купленного;
• кадастровая стоимость проданной квартиры внесена в ЕГРН.

Условия этой льготы в последние годы уточняли несколько раз. Если планируете ею пользоваться, проверьте формулировки на момент сделки и спланируйте даты продажи и покупки заранее. Нарушение сроков лишает освобождения целиком.

Если квартиру покупали с материнским капиталом и в ней выделены доли детям, при продаже нужно разрешение органов опеки и отдельная схема. Подробнее мы описали это на странице о продаже квартиры с маткапиталом.

Как считается налог, если срок не вышел

Если квартира в собственности меньше минимального срока и льгота для семей с детьми не подходит, налог считается по формуле:

Налог = (доход от продажи минус вычет) умножить на ставку.

Разберём каждую часть.

1. Доход. Обычно это цена в договоре купли-продажи. Но есть правило 70%: если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доходом считается именно 70% кадастровой стоимости. Так закон защищает бюджет от занижения цены в договоре. Кадастровую стоимость можно бесплатно узнать в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра.

2. Вычет. Вы выбираете один из двух вариантов, совмещать их нельзя:

• имущественный вычет 1 000 000 ₽. Документы о покупке не нужны. Подходит для унаследованных, подаренных и приватизированных квартир, а также если документы о покупке утеряны или цена покупки была маленькой;
• уменьшение дохода на подтверждённые расходы на покупку. Сюда входит цена по договору купли-продажи или ДДУ, а также проценты по ипотеке, если они уплачены. Нужны договор и платёжные документы: расписки, выписки, аккредитив, банковские справки.

3. Ставка. Для налоговых резидентов РФ с 2025 года доходы от продажи имущества облагаются по двухступенчатой шкале: 13% с базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы сверх 2,4 млн ₽. Эта база считается отдельно от зарплаты: заработок сюда не прибавляется, и порог 2,4 млн применяется только к доходам от продажи имущества (и некоторым другим доходам вроде подарков) за календарный год. Если в одном году продано два объекта, их базы складываются. Для нерезидентов ставка 30%, и вычеты им не положены.

В калькуляторе ниже оба варианта вычета считаются одновременно, и программа показывает, какой даёт меньший налог.

Три разобранных примера

Пример 1. Купил, продаю через два года. Квартира в Кировском районе Уфы куплена за 4 000 000 ₽, у продавца есть ещё одна квартира, значит срок владения 5 лет. Через два года он продаёт её за 6 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 5 200 000 ₽, 70% от неё составляет 3 640 000 ₽, это меньше цены договора. Доход равен 6 000 000 ₽.

• Вычет 1 млн: база 5 000 000 ₽. Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 ₽, плюс 2 600 000 × 15% = 390 000 ₽. Итого 702 000 ₽.
• Расходы на покупку: база 2 000 000 ₽. Налог: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.

Разница почти 450 тысяч. Документы о покупке здесь стоят дороже любых других бумаг в папке.

Пример 2. Наследство, прошло два года. Квартира в Черниковке досталась по наследству, со дня смерти наследодателя прошло 2 года. Продажа за 4 500 000 ₽, расходов на покупку у наследника нет. Вычет 1 млн: база 3 500 000 ₽. Налог: 312 000 ₽ плюс 1 100 000 × 15% = 165 000 ₽, итого 477 000 ₽. Если подождать ещё год, налог будет 0 ₽, а декларацию подавать не придётся. Если продажа не срочная, подождать выгоднее, чем снижать цену ради скорости. Как продавать унаследованное жильё и какие документы нужны, мы разобрали на странице о продаже квартиры по наследству.

Пример 3. Цена в договоре ниже 70% кадастра. Квартира продаётся за 2 500 000 ₽ (например, требует ремонта или продаётся срочно), кадастровая стоимость 5 000 000 ₽. Доходом налоговая посчитает 70% кадастра, то есть 3 500 000 ₽. Квартира куплена за 3 000 000 ₽ три года назад, продавец не подходит под льготы. Через расходы база 500 000 ₽, налог 65 000 ₽, хотя по договору продавец получил меньше, чем заплатил. Об этом эффекте стоит помнить до того, как соглашаться на сильный дисконт.

Доли: как делится вычет

С долями чаще всего и ошибаются. Логика такая.

Ситуация	Как применяется вычет 1 млн ₽
Квартира в долевой собственности продаётся целиком одним договором	1 млн делится между собственниками пропорционально долям. Например, при долях 1/2 и 1/2 у каждого по 500 000 ₽
Квартира в общей совместной собственности супругов	1 млн делится между супругами по их соглашению
Доля продаётся отдельно, как самостоятельный объект, своим договором	Продавец доли может заявить вычет до 1 млн ₽ целиком
Вместо вычета заявляются расходы	Каждый собственник учитывает свою часть расходов на покупку, подтверждённую документами

Срок владения при этом у каждого совладельца свой. Если у одной доли срок уже вышел, а у другой нет, налог заплатит только второй собственник. Бывает и так: одна доля куплена давно, а вторая досталась по наследству недавно.

Декларация 3-НДФЛ: сроки и порядок

Если квартира продана раньше минимального срока, декларацию подать нужно всегда, даже когда после вычета налог получается нулевым. Например, купили за 4 млн, продали за 3,8 млн: налога нет, а отчитаться нужно.

1. Срок подачи. До 30 апреля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2026 году, значит декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года. Если дата выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.
2. Срок уплаты. До 15 июля того же следующего года. Налог перечисляется единым налоговым платежом.
3. Как подать. Проще всего через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru: там есть мастер заполнения 3-НДФЛ. Нужна электронная подпись, её можно бесплатно выпустить в том же кабинете. Можно подать декларацию и лично в инспекции, в Уфе также через МФЦ.
4. Что приложить. Договор продажи, документы о покупке и оплате (если заявляете расходы), документы о рождении детей или наследстве (если нужно подтвердить льготу).

Вычет на покупку нового жилья (до 2 млн ₽ стоимости и до 3 млн ₽ процентов по ипотеке) можно заявить в той же декларации и зачесть в налог с продажи. Это отдельный вычет, он не заменяет вычет при продаже, а дополняет его. Если вы продаёте и сразу покупаете, эта связка часто обнуляет налог или сильно его снижает. Если новое жильё берёте в ипотеку, учтите, что проценты по новому кредиту тоже дают вычет.

Что будет, если не подать и не заплатить

Сведения о каждой сделке налоговая получает из Росреестра автоматически. Поэтому «тихо продать» не выйдет. Последствия такие:

• Не подали декларацию вовремя (статья 119 НК РФ): штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽.
• Не заплатили налог (статья 122 НК РФ): штраф 20% от неуплаченной суммы, а при умысле 40%. Плюс пени за каждый день просрочки.
• Налог по данным налоговой. Если декларации нет, инспекция может сама посчитать налог по данным Росреестра, без учёта ваших расходов, и выставить требование. Потом вычет всё равно можно заявить, подав декларацию, но это лишние хлопоты.

Проверить действующие редакции статей можно на consultant.ru.

Как законно уменьшить налог: чек-лист

1. Посчитайте точную дату окончания срока. Иногда до освобождения от налога остаются недели. Выход на сделку месяц спустя может сэкономить сотни тысяч рублей. Важна дата регистрации перехода права к покупателю, а не дата подписания договора или аванса.
2. Соберите документы о покупке заранее. Договор, расписки, выписки по аккредитиву, справку банка об уплаченных процентах по ипотеке. Если бумаги утеряны, копию договора можно запросить в Росреестре через МФЦ, а платёжные документы у банка.
3. Сравните оба варианта вычета. Для этого есть калькулятор выше. При высокой цене покупки почти всегда выгоднее расходы, при подаренной или унаследованной квартире обычно 1 млн.
4. Проверьте, не подходите ли вы под льготу. Единственное жильё, двое детей и покупка нового жилья большей площади, наследство, дарение от близкого родственника.
5. Не продавайте две квартиры в одном году без расчёта. Базы складываются, и доход сверх 2,4 млн облагается по 15%. Иногда разумнее развести сделки по разным годам.
6. Используйте вычет на покупку нового жилья. Если вы им ещё не пользовались, он может перекрыть налог от продажи.
7. Учтите правило 70%, прежде чем соглашаться на сильный дисконт. При низкой цене договора налог всё равно считается от кадастра.

Типичные ошибки продавцов

• Занижение цены в договоре «чтобы не платить налог». Помимо правила 70% это риск для вас самих: если сделку оспорят, вернуть по закону можно только сумму из договора. Покупатель тоже часто против, потому что теряет часть своего вычета.
• Отсчёт срока от даты свидетельства о наследстве. Срок идёт от дня смерти наследодателя. Люди ждут лишние месяцы, хотя срок уже истёк.
• Подарок от «почти родственника». Квартира, подаренная тётей или двоюродной сестрой, попадает под 5-летний срок, а не под 3-летний.
• Уверенность, что «единственное жильё» равно «я там прописан». Значение имеет наличие другого жилья или доли в собственности, в том числе у супруга, если имущество совместное. Регистрация по месту жительства роли не играет.
• Не подана декларация при нулевом налоге. Штраф в таком случае минимальный, 1 000 ₽, но налоговая может выставить налог без учёта расходов.
• Ипотечная квартира. Сделка с обременением отличается по схеме, но налог считается по тем же правилам. Проценты по ипотеке, уплаченные до продажи, можно включить в расходы. Главное, сохраните справку банка об уплаченных процентах.

Когда выгоднее подождать, а когда продавать сейчас

Простого ответа нет. Сравните две суммы: налог, который вы заплатите сейчас, и то, во что обойдётся ожидание. Для кого-то это аренда жилья, платежи по ипотеке, расходы на содержание пустующей квартиры или упущенная покупка. Если до конца срока осталось меньше полугода, ожидание обычно окупается. Если год или больше, а деньги нужны на покупку новой квартиры, продажа сейчас с правильно выбранным вычетом и вычетом на новое жильё часто оказывается разумнее. Если вы выбираете между вторичкой и новостройкой, пригодится наша статья «Первичка или вторичка в Уфе».

Если деньги нужны срочно (долг, переезд, развод), ожидание может быть просто невозможно. Тогда стоит смотреть на варианты срочного выкупа и заранее закладывать налог в расчёт, чтобы итоговая сумма «на руки» не стала неприятным сюрпризом.

Посчитаем налог и цену вашей квартиры вместе

Сумма налога зависит от цены продажи, а реальную цену лучше знать до переговоров, а не после. Мы бесплатно оценим вашу квартиру по текущим предложениям в Уфе, проверим дату окончания срока владения, прикинем, какой вариант вычета выгоднее, и подскажем, есть ли смысл подождать. Оставьте заявку на странице бесплатной оценки квартиры или позвоните по телефону 8 961 358-05-55. Разберём вашу ситуацию и честно скажем, что выгоднее: продавать сейчас, подождать или рассмотреть другой вариант. Все варианты продажи собраны в разделе «Продать квартиру в Уфе».

Статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Правила меняются, поэтому уточняйте их на момент сделки в налоговой инспекции или у специалиста.