Вопрос «новостройка или вторичка» почти всегда сводится не к абстрактному «что лучше», а к конкретным цифрам под вашу ситуацию — ипотечной программе, сроку, в который нужно заселиться, и тому, готовы ли ждать стройку.
Ипотека — главное отличие
Льготные программы с господдержкой (семейная, IT-ипотека) в подавляющем большинстве случаев действуют только на новостройки — по вторичному жилью такую ставку не получить почти никогда, за редкими региональными исключениями. Если подходите под одну из льготных программ, разница в ставке между новостройкой и вторичкой может быть в разы — это часто перевешивает все остальные аргументы.
Цена за метр
На старте строительства новостройка обычно дешевле сопоставимой вторички в том же районе, но цена растёт по мере готовности дома — к моменту сдачи разница может почти исчезнуть. Вторичка не всегда дешевле: ликвидные, свежие вторичные объекты в хорошем состоянии часто стоят не ниже новостроек, а средние цены на вторичном рынке занижают неликвидные и устаревшие квартиры, которые никто не хочет покупать.
Срок заселения
Вторичка — можно заехать почти сразу после сделки. Новостройка — нужно ждать сдачи дома (иногда 1-3 года), зато квартира новая, без истории предыдущих собственников, с современной планировкой и часто с отделкой от застройщика.
Риски
У новостройки риски связаны со стройкой (перенос сроков — но с 2019 года деньги защищены эскроу-счетами, см. как это работает). У вторички риски другие — юридическая чистота истории квартиры, скрытые обременения, споры наследников, неузаконенные перепланировки. Проверка вторички часто требует больше юридической работы, чем проверка новостройки от надёжного застройщика.
Короткий вывод
Если подходите под льготную ипотеку и не горит с заселением — новостройка почти всегда выгоднее по деньгам. Если нужно въехать быстро или льготная ипотека не положена — вторичка может оказаться сопоставимой или даже более выгодной. Считаем конкретные цифры под вашу ситуацию при подборе.
