Если вы впервые покупаете квартиру в строящемся доме, два термина встретятся в первую же встречу с застройщиком: ДДУ и эскроу-счёт. Разбираем по порядку, что это и зачем.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) — единственный законный способ купить квартиру в строящемся доме по 214-ФЗ. В отличие от разных «предварительных договоров» или «договоров бронирования», ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре — это и есть главная защита: пока договор не зарегистрирован, денег вносить не стоит, а после регистрации застройщик физически не может продать эту же квартиру второй раз.
Что такое эскроу-счёт
С июля 2019 года почти все новостройки в России строятся по схеме эскроу. Вы вносите деньги не застройщику напрямую, а на специальный счёт в банке — эскроу-счёт. Деньги на нём заморожены: застройщик не может их тронуть, пока не введёт дом в эксплуатацию и не передаст хотя бы одну квартиру по акту. Саму стройку застройщик ведёт на банковский кредит (проектное финансирование), а не на деньги дольщиков.
Что это меняет для покупателя
- Деньги не пропадут при банкротстве застройщика. Если стройка встанет, банк либо найдёт нового подрядчика для завершения дома, либо вернёт деньги дольщикам с эскроу-счёта в полном объёме.
- Застройщик мотивирован строить быстрее. Он платит банку проценты по кредиту с первого дня и получает деньги дольщиков только после сдачи — тянуть стройку ему невыгодно.
- Деньги на эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов в пределах 10 млн ₽ (для расчётов за одну квартиру этого почти всегда достаточно).
Как это выглядит на практике
- Подписываете и регистрируете ДДУ в Росреестре.
- Переводите сумму (свою или ипотечную) на эскроу-счёт в банке, который указан в ДДУ.
- Деньги лежат на счету весь срок строительства — застройщик их не видит.
- После ввода дома в эксплуатацию и первой передачи квартиры по акту банк переводит деньги застройщику.
На что всё же обратить внимание
Эскроу защищает деньги, но не гарантирует срок сдачи день в день — просрочки случаются и по эскроу-схеме, просто дольщик в этом случае не теряет вложенное. Полезно также свериться, какой именно банк указан в ДДУ, — крупные банки строже проверяют застройщика перед тем, как открыть ему проектное финансирование, это дополнительный косвенный фильтр надёжности (см. также как проверить застройщика перед покупкой).
Мы всегда показываем клиенту, какой банк ведёт эскроу по конкретному объекту, до внесения денег — это часть бесплатного сопровождения сделки.
