В новостях часто мелькает фраза «ЦБ поднял/снизил ключевую ставку» — и следом вопрос, что это значит для ипотеки на новостройку. Разбираем механику простыми словами.
Что такое ключевая ставка
Ключевая ставка — это процент, под который Центробанк даёт деньги коммерческим банкам. Банки берут кредиты у ЦБ и у населения по цене, отталкивающейся от этой ставки, добавляя свою маржу и премию за риск. Поэтому обычная рыночная ипотека почти всегда торгуется в районе ключевой ставки плюс несколько процентных пунктов.
Почему рыночная ипотека реагирует, а семейная — нет
Рыночная ставка следует за ключевой с небольшим лагом: подняли ключевую — банки поднимают ставки по новым кредитам, опустили — постепенно снижают. Льготные программы с господдержкой (семейная, IT-ипотека) работают иначе: ставку по ним фиксирует государство постановлением, а разницу между этой ставкой и рыночной банку компенсирует бюджет. Поэтому семейная ипотека не следует за ключевой ставкой день в день — её меняют отдельными решениями правительства, и обычно значительно реже.
А что с субсидированной ставкой от застройщика
Субсидированная ставка (например, программы вида «13,9% на весь срок») — это коммерческая договорённость конкретного застройщика с банком-партнёром, а не государственная льгота. Застройщик компенсирует банку разницу до рыночной ставки, обычно закладывая это в цену квартиры. Такая ставка тоже не связана напрямую с ключевой ставкой ЦБ день в день — это фиксированное предложение на срок действия акции.
Что это значит на практике
- Если ждёте снижения ключевой ставки, чтобы сэкономить — это работает только для рыночной ипотеки, и с задержкой в несколько месяцев после решения ЦБ.
- Если подходите под семейную или IT-ипотеку — ключевая ставка почти не влияет на ваши условия, важнее актуальные параметры самой программы.
- Субсидированная ставка от застройщика может быть выгоднее рыночной здесь и сейчас, но стоит сравнивать полную стоимость владения — иногда цена квартиры при субсидии выше, чем без неё.
Посчитать точный платёж по каждому из вариантов можно в калькуляторе ипотеки — там пять программ переключаются в одном месте, включая рыночную, семейную, IT-ипотеку, субсидию и траншевую схему.
