Два термина, которые встречаются в любом расчёте ипотеки: аннуитетный и дифференцированный платёж. Разница в них принципиальная, но на практике выбор есть не всегда.
Аннуитетный платёж
Платёж одинаковый весь срок кредита. В начале в нём больше процентов и меньше основного долга, к концу срока — наоборот, но сумма к оплате каждый месяц не меняется. Это удобно планировать бюджет: платёж известен заранее и не растёт со временем.
Дифференцированный платёж
Основной долг делится поровну на весь срок, а проценты начисляются на остаток — поэтому первые платежи заметно выше, а дальше постепенно снижаются. Итоговая переплата по кредиту при дифференцированной схеме меньше, чем при аннуитете, при равных ставке и сроке — просто потому, что долг гасится быстрее в начале.
Так что выгоднее?
По переплате — дифференцированный платёж. Но он требует более высокого дохода на старте (первые платежи ощутимо больше, чем при аннуитете на ту же сумму) и худшего одобрения по показателю долговой нагрузки. Аннуитет мягче для бюджета в моменте, дифференцированный — выгоднее в сумме за весь срок, если доход позволяет тянуть повышенный первый платёж.
Что реально доступно на новостройки
Здесь важная оговорка: подавляющее большинство банков в России по жилищной ипотеке на новостройки предлагают только аннуитетную схему — дифференцированный платёж либо не предусмотрен продуктом вообще, либо доступен в единичных банках и не по всем программам. Так что на практике выбор чаще всего не «какую схему предпочесть», а «в каком банке дифференцированный вообще есть» — и это стоит уточнять адресно под конкретную программу и застройщика.
В калькуляторе ипотеки расчёт идёт по аннуитетной схеме — как в подавляющем большинстве реальных одобрений — с разбивкой платежа, суммы кредита и переплаты по любой из пяти программ.
