Покупатель нашёлся, квартира ему понравилась, но до сделки ещё пара недель: ему нужно одобрение ипотеки, вам — справки. Чтобы закрепить договорённость, покупатель предлагает внести предоплату. И тут возникает вопрос, на котором спотыкается большинство продавцов: задаток или аванс? Звучит похоже, но последствия совершенно разные. От правильного выбора и оформления зависит, что будет с деньгами, если сделка сорвётся: вернутся они, останутся у вас или их придётся вернуть в двойном размере. Ниже разбираем разницу по Гражданскому кодексу, как правильно составить соглашение и как не потерять деньги. В середине статьи есть калькулятор: выберите ситуацию и посмотрите, кто сколько получит.
Важно. Ниже описаны общие правила статей 380, 381 и 381.1 ГК РФ. Суды оценивают каждую ситуацию отдельно, поэтому при спорных обстоятельствах результат может отличаться. Если сумма предоплаты большая, покажите проект соглашения юристу.
Что такое аванс
Аванс — это просто часть оплаты, внесённая заранее. У него нет специальной функции обеспечения. В Гражданском кодексе нет отдельной статьи об авансе: это обычная предоплата.
Главное правило: если сделка не состоялась, аванс возвращается покупателю полностью, независимо от того, кто передумал. Если продавец не вернёт аванс, покупатель взыщет его через суд как неосновательное обогащение, вместе с процентами за пользование чужими деньгами.
Для покупателя аванс безопаснее. Для продавца — почти бесполезен как гарантия: покупатель может отказаться от сделки в любой момент без потерь.
Что такое задаток
Задаток (статья 380 ГК РФ) выполняет три функции одновременно:
- платёжную — засчитывается в цену квартиры при сделке;
- доказательственную — подтверждает, что договор между сторонами заключён;
- обеспечительную — стимулирует обе стороны исполнить договорённость под угрозой потери денег.
Последствия неисполнения (статья 381 ГК РФ):
- если сделка сорвалась по вине покупателя, внёсшего задаток, задаток остаётся у продавца;
- если сделка сорвалась по вине продавца, получившего задаток, он обязан вернуть двойную сумму задатка;
- если договор прекратился до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, за которую никто не отвечает, задаток возвращается полностью.
Кроме того, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, но с зачётом суммы задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ), если в соглашении не предусмотрено иное. То есть взыскать можно только ту часть убытков, которую задаток не покрыл, и её нужно доказать.
Важная деталь. Если в документе не сказано прямо, что передаваемая сумма является задатком, или есть сомнения в его оформлении, сумма считается авансом (пункт 3 статьи 380 ГК РФ). То есть неправильно оформленный задаток превращается в аванс, и продавец теряет защиту.
Обеспечительный платёж
Есть и третий, менее известный вариант — обеспечительный платёж (статья 381.1 ГК РФ). Это сумма, которая обеспечивает исполнение обязательства. При наступлении оговорённых обстоятельств она засчитывается в счёт обязательства, а если обстоятельства не наступили, возвращается. Условия возврата и удержания стороны прописывают сами. В сделках с квартирами между гражданами его используют реже, чем задаток, но он удобен, когда нужно гибко описать, в каких случаях деньги удерживаются, а в каких возвращаются.
Задаток и предварительный договор
Долгое время суды спорили, можно ли обеспечить задатком предварительный договор, ведь задаток обеспечивает денежное обязательство, а предварительный договор обязывает только заключить основной. Сейчас вопрос решён: пункт 4 статьи 380 ГК РФ прямо разрешает обеспечить задатком обязательство заключить основной договор. Значит, задаток при предварительном договоре купли-продажи квартиры законен.
Задаток всегда оформляется письменно, независимо от суммы. Устная договорённость о задатке не действует.
Как правильно оформить задаток
Чтобы задаток работал так, как задумано, соглашение должно быть составлено грамотно. Минимальный набор условий:
- Стороны — ФИО, паспортные данные, адреса продавца (всех собственников) и покупателя.
- Объект — адрес квартиры, кадастровый номер, площадь.
- Цена квартиры и порядок расчётов по основному договору.
- Сумма задатка с прямым указанием: «задаток в соответствии со статьями 380–381 ГК РФ», а также что задаток засчитывается в цену квартиры.
- Срок заключения основного договора. Без срока предварительный договор считается заключённым на один год, а это слишком долго. Указывайте конкретную дату.
- Условия, при которых задаток возвращается без вины сторон: например, если банк не одобрит покупателю ипотеку на эту квартиру, или если обнаружатся обременения, о которых продавец не сообщил.
- Подписи всех собственников квартиры. Если подписал только один из совладельцев, остальные не связаны соглашением.
Передачу денег подтверждает расписка продавца с указанием, что получен именно задаток по соглашению такого-то числа. А ещё надёжнее — перевод на банковский счёт с назначением платежа «задаток по соглашению от … за квартиру по адресу …».
Сколько брать
Закон размер задатка не ограничивает. На практике сумма должна быть достаточной, чтобы покупатель не передумал легко, но и не такой большой, чтобы он побоялся её вносить. Обычно сумму обсуждают в пределах нескольких процентов от цены квартиры или фиксированной суммой, соразмерной затратам продавца на ожидание (снятие объявлений, отказ другим покупателям). Если предоплата нужна продавцу для погашения ипотеки или долга, речь идёт уже о гораздо большей сумме, и тогда её безопаснее проводить не наличными, а через банк. Об этом — в статье «Как продать квартиру в ипотеке».
Типичные ошибки продавцов
- Расписка без соглашения. «Получил 100 000 рублей в счёт квартиры» — это аванс, даже если на словах договорились о задатке.
- Слово «задаток» без условий. Нет срока основного договора, нет описания квартиры и цены. Суд может признать соглашение незаключённым, и сумма будет считаться авансом.
- Не все собственники подписали. Покупатель потом заявит, что продавец не мог гарантировать сделку, и потребует двойной задаток.
- Продавец сам срывает сделку. Например, нашёл покупателя дороже. Тогда придётся вернуть задаток в двойном размере. Задаток работает в обе стороны.
- Не учтена ипотека покупателя. Если банк отказал в кредите, кто виноват? Без оговорки в соглашении это предмет спора. Пропишите, что при отказе банка задаток возвращается в одинарном размере.
- Срок «на всякий случай» слишком короткий. Не успели собрать справки — виноват продавец. Закладывайте реальный срок, например 3–4 недели, и сначала проверьте, все ли документы на руках. Список — в статье «Документы для продажи квартиры».
Как безопасно передать основные деньги
Задаток — небольшая часть цены. Основная сумма должна передаваться так, чтобы продавец гарантированно получил деньги, а покупатель — квартиру. Сейчас для этого используют:
- аккредитив — банк раскрывает деньги продавцу после регистрации перехода права;
- сервис безопасных расчётов банков — работает похоже на аккредитив, часто дешевле;
- банковскую ячейку — классический вариант, но требует аккуратного оформления условий доступа;
- депозит нотариуса — при нотариальной сделке.
Наличные «из рук в руки» при подписании договора — самый рискованный вариант для обеих сторон.
Задаток, когда покупатель берёт ипотеку
Большинство покупателей в Уфе покупают жильё с ипотекой, и это главный источник споров о задатке. Ситуация типичная: покупатель внёс задаток, а банк отказал в кредите или не одобрил именно эту квартиру (например, из-за незаконной перепланировки или низкой оценки). Кто виноват?
Если в соглашении ничего не сказано, каждая сторона будет толковать ситуацию в свою пользу. Продавец скажет, что покупатель не исполнил обязательство и задаток остаётся у него. Покупатель — что отказ банка не зависит от него, а значит, задаток нужно вернуть. Суды решают такие споры по-разному, в зависимости от того, сделал ли покупатель всё от него зависящее.
Чтобы спора не было, пропишите в соглашении:
- в каком банке и на какую сумму покупатель оформляет кредит, и есть ли у него уже предварительное одобрение;
- что при отказе банка в кредите на эту квартиру задаток возвращается в одинарном размере в течение нескольких дней;
- обязанности продавца по подготовке документов для банка: выписки, справки, согласование перепланировки, если она есть;
- что если банк отказал из-за недостатков квартиры, о которых продавец знал и умолчал, ответственность несёт продавец.
Хороший признак серьёзного покупателя — одобрение банка ещё до задатка. Попросите показать его: в мобильном приложении банка это занимает минуту.
Разобранный пример
Пример с условными цифрами. Продавец выставил двухкомнатную квартиру в Дёмском районе за 5 200 000 ₽. Покупатель внёс 100 000 ₽ по соглашению о задатке, основной договор назначили через 21 день. Через неделю продавцу позвонил другой покупатель и предложил 5 400 000 ₽.
- Если продавец откажет первому покупателю, он должен вернуть ему 200 000 ₽. Выигрыш от новой цены составит 200 000 ₽, а потеря на двойном задатке — ещё 100 000 ₽ сверх полученного. Чистая выгода — около 100 000 ₽, и то при условии, что второй покупатель не передумает.
- Если бы те же 100 000 ₽ были оформлены как аванс, продавец вернул бы ровно 100 000 ₽. Но тогда и первый покупатель мог бы в любой момент уйти без потерь.
Вывод: задаток дисциплинирует обе стороны. Брать его стоит, когда вы действительно готовы продать квартиру этому покупателю на этих условиях.
Частые вопросы
Что выгоднее продавцу: задаток или аванс?
Задаток: он защищает от внезапного отказа покупателя. Но он же обязывает и вас: если откажетесь вы, придётся вернуть двойную сумму.
Можно ли оформить задаток без предварительного договора?
Можно оформить соглашение о задатке, в котором есть все существенные условия будущей сделки. По сути это и будет предварительный договор с задатком.
Нужно ли заверять соглашение о задатке у нотариуса?
Нет, достаточно простой письменной формы. Но если основной договор будет нотариальным (например, при продаже доли), предварительный тоже должен быть удостоверен нотариусом.
Покупатель не вышел на связь в день сделки. Задаток мой?
Если срок основного договора прошёл и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить его, обязательства прекращаются. Чтобы удержать задаток, важно до окончания срока письменно предложить покупателю подписать основной договор и сохранить подтверждение. Тогда виновным в срыве будет он.
Продадим квартиру без риска для задатка
Мы составим соглашение о задатке под вашу ситуацию, проверим покупателя и его ипотечное одобрение, организуем безопасные расчёты и доведём сделку до регистрации. Если продать нужно быстро, смотрите страницу срочной продажи квартиры или вариант срочного выкупа. Позвоните: 8 961 358-05-55. Советы по подготовке к продаже — в статье «Как быстро продать квартиру в Уфе».
Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Условия соглашения о задатке лучше согласовать с юристом или нотариусом.
