Траншевая ипотека — один из инструментов, которым застройщики снижают порог входа в новостройку на старте продаж. Разбираем, что это значит на практике.
Как устроена обычная ипотека на новостройку
В стандартной схеме банк переводит всю одобренную сумму кредита на эскроу-счёт сразу при оформлении сделки — и вы сразу же начинаете платить полный ежемесячный платёж, хотя дом ещё не построен и деньги лежат на счёте «мёртвым грузом» до сдачи.
В чём разница у траншевой
При траншевой схеме банк выдаёт кредит не одной суммой, а частями (траншами) — например, первый транш небольшой при подписании ДДУ, а основной раскрывается позже: ближе к сдаче дома или по графику, согласованному с застройщиком. Пока раскрыт только первый, небольшой транш — платёж по кредиту символический, часто это буквально несколько сотен рублей в месяц, иногда меньше. Полный расчётный платёж включается только после раскрытия основного транша.
Кому это выгодно
- Тем, кто параллельно платит за съёмное жильё или текущую ипотеку и не готов первое время тянуть два платежа одновременно.
- Тем, кто ждёт роста дохода к моменту сдачи дома (например, окончание декрета, смена работы) и хочет отложить основную финансовую нагрузку.
- Инвестиционным покупкам, где квартира перепродаётся или сдаётся сразу после сдачи — полный платёж может вообще не понадобиться платить долго, если продать право требования раньше.
На что обратить внимание
Условия — процентная ставка после раскрытия транша, сроки и график самого раскрытия, что будет, если сдача дома задержится, — у каждого банка и застройщика свои и не всегда прописаны одинаково прозрачно. Стоит заранее посчитать не только «платёж сейчас», но и полный расчётный платёж после раскрытия, чтобы не оказаться перед ним неожиданно. Именно поэтому в нашем калькуляторе ипотеки при выборе траншевой программы отдельно показываем предупреждение с пояснением и полный расчёт «по факту раскрытия» — а не только красивую цифру на старте.
Уточняем условия конкретной траншевой программы под каждый ЖК — не все застройщики её предлагают, и банки-партнёры отличаются.
